tod综合开发 (TOD综合开发项目)

>今天我们将探讨的是TOD综合开发项目，TOD代表Transit-Oriented Development，即交通导向开发，是一种城市规划和开发策略，旨在将不同类型的发展，如住宅、商业和办公空间，与交通设施紧密结合，以促进城市内部的交通便捷性和可持续性发展。TOD综合开发项目通常位于城市繁忙的交通枢纽周边，如火车站、地铁站或公交站。

TOD综合开发项目的核心理念是通过将城市的不同功能区域整合在一起，创造一个便捷、紧凑且可持续的城市生活环境。这种城市设计可以减少对私人汽车的依赖，提倡步行、骑行和公共交通工具的使用，从而减少交通拥堵、减少空气污染，并改善居民的生活质量。因此，TOD综合开发项目在当今城市规划中扮演着非常重要的角色。

在TOD综合开发项目中，通常将不同类型的建筑物结合在一起，形成一个综合的城市社区。这些建筑通常包括住宅楼、商业广场、办公楼以及公共设施，如公园、学校和医疗服务设施。通过整合这些不同功能，居民可以在临近自己居住区域即可获得生活所需的各种服务，减少了出行的时间和成本，提高了生活便利性。

TOD综合开发项目还可以促进城市经济的发展。由于TOD项目通常位于城市的交通繁忙区域，吸引了大量的人流和商业活动，因此会带动周边地区的商业繁荣，为当地经济带来新的机遇。同时，TOD项目也为城市创造了更多的就业机会，促进了当地经济的增长。

在TOD综合开发项目的实施过程中，需要考虑的因素很多。首先是城市规划和土地利用的合理性，需要确保TOD项目与周边环境的协调一致，不会破坏城市原有的风貌和功能布局。其次是交通设施的建设和优化，需要保证TOD项目周边的交通网络完善，便于市民出行。还需要注重环境保护和可持续发展，采取合理的建筑设计和节能减排措施，保护城市的生态环境。

TOD综合开发项目的成功与否取决于多方面因素的综合考量。除了前期的规划设计，项目的后续管理和运营也至关重要。需要建立健全的管理机制，保证TOD项目的长期可持续发展。同时，需要充分考虑居民的需求和意见，保证项目的质量和服务水平。

TOD综合开发项目是一种以人为本、可持续发展的城市规划和建设理念，旨在创造一个便捷、紧凑且绿色的城市生活环境。通过整合不同功能区域，提供多样化的服务和便利性，TOD项目可以有效改善城市居民的生活质量，促进城市经济的发展，实现城市可持续发展目标。

全球有哪些以TOD（公共交通导向）模式开发的代表作?

国外研究TOD最早最深入的当属美国，根据美国伯克利大学在2002年的研究显示，全美国有多达137个大众运输导向开发的个案己完成开发、正在开发或规划中。

另一个典型案例是日本东京，东京是一个国际性大都市，仅距城市中心半径20公里的范围内就聚集着800多万人口，高密度发展的城市形态使城市内部交通量高度集中。

由此衍生出一系列围绕轨交沿线而建的典型TOD社区。

这种用地布局有效提升出行效率，并且充分发挥了公共交通的运力。

例如著名的六本木、难波等项目。

中国研究并实践TOD模式的个案已在悄然滋生，在上海这样高度发达的城市，以TOD概念而建的地铁上盖项目并不少见，如浦东的国金中心IFC、浦西的环贸广场、港汇恒隆广场。

2014年年中，历时多年设计规划的国内首个“空中之城”——莘庄综合交通枢纽项目TODTOWN宣布开工。

项目在不影响地铁、铁路运行的情况下，在空中搭建面积达6.8万平方米的平台，并在平台上建设大型商业体、商务楼宇、星级酒店和中高端住宅。

作为上海第一个真正意义上的TOD项目，TODTOWN以公共交通为导向，以轨道交通换乘站及其核心商业为中心，以5-10分钟步行时间为半径，建造出地上、地下共计70万平方米，集出行、工作、文化、教育、居住、休闲等为一体的新一代城市综合体，这种综合交通枢纽和城市综合体融合的项目在国内颇为罕见，树立了国内TOD模式开发之路的里程碑。

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什么是新光大中心的TOD开发模式？

TOD（Transit Oriented Development）模式，是指以公共交通为导向的综合发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以该站点为中心，以约400-800米为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，实现生产、生活、生态高度和谐统一。

而新光大中心遵照新城市主义“以公共交通为导向”的TOD开发模式，让组织紧凑有序的各类交通方式为居住者提供便捷和多选择的交通方式。

项目位于双地铁（6号线&18号线）交汇上盖，走出地铁口就到家门口；朝阳北路、朝阳路、长安街、通燕高速、京通快速、地下环隧，让公寓与京城和全国路网实现快速连接；京滨城际、京唐城际、新北京东站，实现铁路城际客货运直达；即将开通的运河航运实现了水陆货运与观光游览。

什么是新城开发的TOD模式？

TOD是一种独特并且逐渐兴起的城市设计和城市开发模式。

这是很多开发商并不太愿意冒险的一件事情。

市政当局应该通过保证规划政策，分区制和批准程序来消除TOD开发的障碍，缩短时间，以减少这一过程的风险。

一种全局的，具有战略性的开发观点认为：TOD是一个城市整体土地利用和交通规划的关键因素。

这种观点包含了整个城市范围的土地利用和开发目标，同时也包含了对交通站点未来开发表现的预期。

TOD计划只有让当地的房地产市场感受到足够的诱惑才能够得以实施。

开发行业在编制站点区域规划、土地混合用途以及市场策略方面是非常重要的。

站点区域的规划需要为市场的进化预留出足够的发展弹性，让市场接受这种新的开发模式，实现真正的区域地产繁荣。

(一)国家和地方的政策支持 作为一种新城开发模式，TOD有着其他所不必的优势所在，可以充分缓解中心城市的高强度开发压力，形成以交通线为导向的小型卫星城市社区。

国家和地方政府针对当地TOD开发出具一定政策制度支持是十分重要的，公共投入是成功的关键，在TOD实施过程中当众多机构参与管理土地开发和服务供给时，制度的协调性和有效性尤为重要，如果相关公交机构、地方政府和地区规划组织希望主动实施TOD，通常需要更多的制度保障和授权立法。

在规划设计和实施的过程中，清晰的立法相当关键。

(二)公私合营的融资开发 私人资本和当地政府的合作开发对于降低整个TOD项目的风险至关重要，首先，政府的交通运输和建设规划部门要积极推进TOD的土地开发，提供有力的政策支持，使之真正成为区域城市开发的成功之道。

其次。

通常在交通站点周围有很多公共拥有的土地，这些土地可以用来融资以减少开发商的风险，加快开发进度，并且确保其他公共利益可以通过TOD得以实现。

传统的融资已不适合TOD的开发的特点，混合用途的提出了新的融资要求，也可以通过财政政策和其他激励手段的使用来规范、引导投资开发。

在美国很多地方，联邦教育拨款、税收增值金融、合伙公司、合资公司和“Location Eficient”抵押贷款等都曾经被用来支持开发。

当地政府也会提供高密度开发奖励，减少关键市政基础设施批准时间作为对TOD的奖励，当然这在符合美国城市规划的前提之下。

很多成功的TOD项目基本上都是政府投资和私人资本合作开发的结果，政府投资建设轨道系统、车站、城市道路和公共空间，私人一般在住宅、办公楼和商业设施方面投资。

但是，不管是政府还是私人投资商，他们都不同程度地希望开发项目在经济上的回报。

因此，对于所有TOD项目，我们都必须对项目的总体回报有一个很好的评估(包括政府的，也包括私人的)，只有这样，我们才能在决策过程中确定不同使用功能的补贴。

政府通过对因交通投资而增值的土地征收税收，私人资本是否对TOD感兴趣，取决于市场而不是TOD这个标签。

由于公交投资带来的某些土地增值能为各类站点周边地区的景观、公共空间或步行通道等改善项目提供资金支持，创造性的资金策略对于风险分散具有重要意义，一个重要方法就是拓展多种合作关系。

不论私人资本是否参与投资，市场的基本原理始终处于主导地位。

一个好的T0D项目必须正确处理好如下几个方面的问题：首先，我们必须注重T0D项目的功能性结果，而不仅仅限于其外在特征；其次，我们必须注重T0D项目功能发挥的连续性，从而保证其成功的连续性；再次，必须研究好T0D项目不同场所和不同条件的适用性。

T0D不仅仅是一个口号，而是城市发展的一个必然结果，我们既要深刻领会T0D的内涵，又要真正掌握T0D项目的运作方式。

TOD发展模式是将传统的城市设计思想与现代生活特征相结合，以人们所钟爱的具有地方特色和文化气息的社区模式取代缺乏吸I力的郊区化社区模式，已经被许多人认为是城市可持续发展的重要策略。

TOD不仅仅是一个口号，而是城市发展的一个必然结果，我们既要深刻领会TOD的内涵，又要真正掌握TOD项目的运作方式。